Говоря о тактике ускоренного погашения ипотеки, чаще всего мы подразумеваем
способы досрочного ее погашения. Способов уменьшить расходы по ипотеке несколько и
в комплексе или по отдельности они могут дать хороший результат экономии или
сокращения расходов, подробнее о том какие существуют способы выгодно гасить
ипотеку в интервью Прайм, рассказала Ольга Дайнеко, эксперт Центра финансовой
грамотности НИФИ Минфина России.
Если «театр начинается с вешалки», то ипотека- с выбора ипотечной программы.
Выбор ипотечных условий зависит не только от платежеспособности, цели приобретения
жилья (для себя или для сдачи в найм), перспективы ликвидности приобретаемого
объекта, но и возможности получения льготных условий. Льготное ипотечное
кредитование привлекательно более низкой ставкой кредитования, но порой нужно время
для соответствия критериям программы. Ипотека – долгое обязательство и на «входе»
нужно отдавать предпочтение наиболее комфортному размеру платежа и не выбирать
слишком короткий срок кредитования. Переоценивание своих возможностей не только не
позволит рассчитаться раньше, но и может сделать ипотечные платежи тяжкой
финансовой ношей.
Более лояльные условия кредитования можно получить не только по льготным
программам, но и в банке, с которым уже есть долгосрочные «отношения» (зарплатный
проект, вклады). В этом случае высоки шансы получить индивидуальные условия
кредитования с пониженной ставкой.
Выбранная «по силам» ипотека позволит привлекать средства для досрочного
погашения: уменьшая ежемесячный платеж или срок кредитования.
В чем плюс уменьшения времени кредита?
Частичное досрочное погашение – самый популярный способ погасить ипотеку
раньше срока. По факту -это внесение дополнительных средств сверх ежемесячного
платежа. Лишние деньги уменьшают тело кредита и, как следствие, уменьшают переплату
по нему (ведь проценты начисляются на остаток долга). Заемщики нередко допускают
типичную ошибку: сначала пытаются накопить сумму побольше, чтобы внести на
досрочное погашение кусок долга посолиднее. Однако чем позже погашение, тем меньше
экономия, ввиду того, что платежи по ипотеке в большинстве случаев – аннуитетные ( в
начале кредитования в платеже преобладают проценты и небольшая часть по возврату
тела кредита). Поэтому лучше совершать досрочные взносы чаще, пусть и в меньшем
размере.
Частичное досрочное погашение автоматически сокращается срок кредитования.
Однако можно выбрать не сокращение срока, а уменьшение платежа. Этот способ
подходит для финансово-ответственных заемщиков, поскольку уменьшение платежа
может «расслабить» заемщика на пути к досрочному погашению, однако обладает рядом
преимуществ:
-если платеж снижается, а заемщик продолжает вносить привычную сумму и
больше, что снизит переплату, а вместе с ней и срок кредитования (за счёт сокращения
доли в погашение основного долга в ежемесячном платеже).
- в сложной ситуации платеж всегда будет посильным для бюджета: можно на
время вернуться в график и не потребуются антикризисные меры (например, в виде
ипотечных каникул).
Также частичное досрочное погашение позволит ежегодно экономить на
страховании-страховая премия рассчитывается исходя из остатка долга, а чем он меньше,
тем дешевле страхование.
Перед началом внесения дополнительных средств нужно обратить внимание на
порядок списания в погашение тела кредита в своем банке (в ряде банков платеж
списывается в дату очередного платежа, а в других- при фактическом внесении на счет).
Если досрочное погашение происходит в дату очередного платежа, не нужно забывать
внести и обязательный платеж.
Другие способы снижения ипотечных расходов
Есть и другие способы снижения ипотечных расходов, которые в совокупности с
частичным досрочным погашением помогут справиться с погашением ипотеки быстрее:
Рефинансирование (в другом банке). Если при рефинансировании ставка
снизится на 2 и более процентов, а срок кредитования еще долгий-это выгодно, даже с
учетом необходимых расходов на рефинансирование (на оценку объекта недвижимости,
возможные нотариальные услуги, переоформление страховки и повышенной ставки
кредитования в период перехода закладной).
Использование материнского капитала (как федерального, так и
регионального) и выплаты на ипотеку многодетным. В этом случае «тело» кредита
снизится и ежемесячный платеж станет меньше. Но нельзя забывать про обязательства,
ввиду использования материнского капитала - нужно будет наделить долями членов семьи
(прежде всего-детей).
Не забывать возвращать имущественные налоговые вычеты ежегодно.
Ипотечник может получить вычет на приобретённое жилье (в том числе на его
отделку/ремонт по коду ОКВЭД 43.3) и на уплаченные по ипотеке проценты. Вычет по
приобретению жилья до 260 тысяч (с 2 млн. руб.), а вычет по процентам -390 тысяч (с 3
млн. рублей). Максимально удастся вернуть 650 тысяч рублей. Ежегодно средства вычета
можно направлять в частичное досрочное погашение.
Желание справиться с ипотечными выплатами быстрее – разумное решение,
однако, если на погашение отправляются последние средства – это не слишком хорошая
затея. Если нет подушки финансовой безопасности (минимум на 3 месяца), ранее
внесенные переплаты не освободят от обязанности внести текущий платеж. А штрафы и
пени при просрочке «съедят» выгоду от досрочного погашения.
Нужно понимать, что выгода от досрочного погашения примерно только до
середины срока ипотеки (в первой половине), в конце дополнительные платежи лишь
сокращают срок и на уменьшении переплаты отражаются незначительно.